Odpovědi na dotazy z oblasti práv k nemovitostem podle NOZ

Jakým způsobem postupovat při prodeji nemovitosti, pokud je více vlastníků - práva a povinnosti, konkrétní návod, co musím udělat, když chci prodat?

V případě prodeje nemovité věci ve spoluvlastnictví se až do konce roku 2014 uplatní zákonné předkupní právo spoluvlastníků upravené ve starém občanském zákoníku (tj. v zákoně č. 40/1964 Sb.). Platí tedy, že převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Podstatou tohoto zákonného předkupního práva je povinnost podílového spoluvlastníka v případě převodu spoluvlastnického podílu nabídnout ho přednostně všem ostatním spoluvlastníkům. V případě nemovité věci pak musí být nabídka učiněna písemně. V nabídce musí být uvedena především požadovaná kupní cena, případně též další podmínky prodeje, jsou-li pro nabízejícího spoluvlastníka podstatné.

Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Nabídka na využití předkupního práva je ze strany spoluvlastníka využita vyplacením ceny nabídnutého spoluvlastnického podílu z jeho strany (tj. nikoli již samotným prohlášením o tom, že předkupní právo využívá či hodlá využít). Lhůta pro vyplacení podílu činí v případě nemovité věci dva měsíce. Po jejím marném uplynutí pak může spoluvlastník se svým spoluvlastnickým podílem nakládat volně.

Má-li spoluvlastník zájem realizovat převod spoluvlastnického podílu dříve, může se s ostatními spoluvlastníky dohodnout na tom, aby se svého zákonného předkupního práva vzdali. Převádí-li své spoluvlastnické podíly na nemovité věci více spoluvlastníků v rámci jedné smlouvy, mohou se navzájem vzdát svého zákonného předkupního práva též přímo v jejím textu.

Chci darovat, co proto mám udělat?

Ve stručnosti lze říci, že především musíte uzavřít darovací smlouvou. Na základě darovací smlouvy dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá.

Darovací smlouva ke své platnosti obecně nevyžaduje písemnou formu (jakkoli je v případě hodnotnějších darů vhodná). Výjimku představuje darování věci zapsané do veřejného seznamu (např. nemovité věci evidované v katastru nemovitostí), kdy darovací smlouva písemnou formu vyžaduje. Písemnou formu vyžaduje smlouva také tehdy, nedojde-li k odevzdání darované věci zároveň s projevem vůle darovat a přijmout dar.

S určitými výjimkami pak platí, že vlastnické právo se převádí již samotnou smlouvou, a to k okamžiku její účinnosti. Výjimky pak představují věci určené podle druhu (např. peníze), které se nabývají nejdříve okamžikem, kdy lze konkrétní darovanou věc odlišit od jiných věcí téhož druhu, a dále též zejména věci zapsané ve veřejném seznamu (např. nemovité věci evidované v katastru nemovitostí), když vlastnické právo k nim přechází zápisem do příslušného veřejného seznamu. Pro účely převodu nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí tak je, kromě samotného uzavření (písemné) darovací smlouvy, třeba podat k příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva k darované nemovité věci ve prospěch obdarovaného.

Úmrtí a dědictví v souvislosti s nemovitostmi a NOZ

Z pohledu zůstavitele přináší NOZ mnohé pozitivní změny a umožňuje mu svobodněji rozhodovat o tom, komu a jakým způsobem odkáže majetek.

Zůstavitel může s jinou osobou uzavřít dědickou smlouvu. Ta je pro obě strany závazná a nelze ji jednostranně zrušit, což dává dědicům vyšší jistotu, že daný majetek jednou skutečně zdědí. Podle NOZ může zůstavitel rovněž sepsat závěť s podmínkami či příkazy (může tedy podmínit dědictví např. dokončením studia ze strany dědice). Pokud dědic takovou podmínku nesplní, ztrácí na dědictví právo.

NOZ dále dědici umožňuje, aby se svého dědického práva předem zřekl, a to smlouvou uzavřenou se zůstavitelem. To může být praktické např. v situaci, kdy zůstavitel má více dětí a jednomu z nich za svého života daruje byt. Vzhledem k tomu, že ostatním dětem za života žádný významnější majetek nedaroval, uzavře s obdarovaným potomkem dohodu o zřeknutí se dědického práva a ten již nebude následně nic dědit.

Dosavadní občanský zákoník vycházel z koncepce povinnosti dědice hradit zůstavitelovy dluhy pouze do výše nabytého dědictví. Podle NOZ dochází nově k přechodu dluhů v plném rozsahu. Dědic musí uhradit zůstavitelovy dluhy i nad rozsah nabytého dědictví, a to i ze svého majetku. Určitou ochranu dědici však poskytuje tzv. soupis pozůstalosti. Dědic má právo vyhradit si soupis pozůstalosti, pokud ho uplatní do jednoho měsíce ode dne, kdy ho soud o tomto právu vyrozuměl. Pokud tak učiní, bude povinen k úhradě zůstavitelových dluhů jen do výše nabytého dědictví, nikoli v plné výši.

Dědic může po smrti zůstavitele dědictví rovněž odmítnout. Učiní-li tak, hledí se na něho, jako by dědictví nenabyl. Nebude mít ani povinnost hradit zůstavitelovy dluhy.

Jsou nějaké změny, které se týkají SJM v souvislosti se společným vlastnictvím nemovitosti?

Považujeme za důležité a praktické upozornit obecně na posílení tzv. materiální publicity zápisu do katastru nemovitostí (který je veřejným seznamem). Zásada materiální publicity přisuzuje jednání osob opírajícímu se o zápis v katastru nemovitostí a učiněnému v dobré víře v pravdivost zápisu zamýšlené právní následky i v případě, kdy zápis neodpovídá skutečnosti (dosud byli nabyvatelé chráněni jen dobrou vírou).

Větší nároky tak budou kladeny na stávající vlastníky nemovitostí, kteří by měli stav zápisů v katastru nemovitostí průběžně kontrolovat, aby řádně chránili svá práva. Tyto změny budou účinné dnem 1. 1. 2015. V této souvislosti doporučujeme všem, kteří nabyli nemovité věci do SJM, ale nynější stav zápisu tomu neodpovídá, kdy je jako vlastník zapsán pouze jeden z manželů (například proto, že jen jeden z nich byl uveden v kupní smlouvě), aby tento stav napravili (formou souhlasného prohlášení manželů). Obdobně je na místě napravit stav zápisu v katastru nemovitostí též v případě rozvedených manželů, kteří si SJM vypořádali (ať již dohodou nebo rozhodnutím soudu) nebo sice nikoli, ale od rozvodu manželství uplynuly tři roky a nastala tak zákonná fikce vypořádání (a bývalí manželé se stali spoluvlastníky nemovitých věcí se stejnými podíly), a tato skutečnost nebyla doposud příslušnému katastrálnímu úřadu bývalými manželi doložena.

Problematika převodu družstevního bytu do tzv. osobního vlastnictví

Při převodu bytů z družstev na jeho členy je nutné se nejprve vypořádat s tím, jaká právní úprava bude použita. Pokud budou převáděny jednotky, které vznikly až v roce 2014, bude se převod řídit pouze NOZ. Pokud však budou převáděny jednotky vzniklé do 31.12.2013, bude na převod vlastnického práva i nadále dopadat dnes již zrušený zákon o vlastnictví bytů. Převáděná jednotka bude tedy muset být určena tak, jak to vyžaduje zákon o vlastnictví bytů, a rovněž kupní smlouva bude muset splňovat veškeré náležitosti stanovené uvedeným zákonem.

Bytové družstvo se bude muset při převodu rozhodnout, zda bude byty převádět bezplatně darovací smlouvou, nebo za úplatu na základě kupní smlouvy. V případě kupních smluv pak bývá zvykem, že současně s rozhodnutím o převodu je družstvem rozhodnuto o tom, že jednotlivým členům se sníží majetková účast v družstvu o částku odpovídající kupní ceně. Oproti kupní ceně je pak započítán nárok družstevníka na vrácení uvedené majetkové účasti – fakticky tak ani v případě uzavření kupní smlouvy člen družstva družstvu nic neplatí.

JUDr. Taťána Pazourková

Příspěvek byl původně publikován v Realitním magazínu České Spořitelny.

12.11.2014
autor: Taťána Pazourková