Nový realitní zákon v praxi

Zákon č. 39/2020 o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen “zákon o realitním zprostředkování”) nabyl účinnosti 3.3.2020 a přináší významné změny v oblasti zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí. Připravili jsme pro vás shrnutí formou otázek a odpovědí, a věříme, že vám tím pomůžeme se zorientovat v této nové legislativě.

Jaké všechny činnosti nový zákon upravuje?
Zákon o realitním zprostředkování reguluje poskytování realitních služeb, zejména zprostředkování koupě nebo prodeje nemovité věci a zprostředkování pronájmu nebo nájmu nemovité věci. Zákon především stanoví požadavky na poskytovatele realitních služeb (realitní makléře a realitní kanceláře) a dále povinné požadavky na obsah smluv o realitním zprostředkování.

Koho se nový realitní zákon týká?
Realitní zákon se týká především realitních zprostředkovatelů, kdy upravuje výkon činnosti realitního makléře, a také se týká osob, kterým realitní zprostředkovatel poskytuje své služby. Důraz je kladen zejména na ochranu spotřebitele při realitním zprostředkování.

Pokud už se zabývám realitním zprostředkováním, co musím udělat a do kdy?
Spolu se zákonem o realitním zprostředkování byla přijata také novela zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (dále jen “živnostenský zákon”), kdy nově je realitní zprostředkování vázanou živností. Živnostenský zákon tak klade přísnější požadavky na výkon této profese. Realitní zprostředkovatel musí mít vysokoškolské vzdělání v některých magisterských studijních oborech, nebo v bakalářském studijním programu s praxí v oboru v délce alespoň 1 rok, případně alespoň středoškolské vzdělání a 3 roky praxe v oboru. Nově musí být také realitní zprostředkovatel pojištěn, a to s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Podmínka získání živnosti musí být splněna do 12 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona o realitním zprostředkování, pojištění musí mít realitní zprostředkovatel sjednáno do 2 měsíců ode dne účinnosti zákona o realitním zprostředkování, tedy již nyní by měl být každý realitní zprostředkovatel pojištěn.

Pokud to nestihnu, co se stane?
Jestliže realitní zprostředkovatel nesplní svou povinnost ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti, pak uplynutím této doby jeho oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci výše uvedené živnosti ohlašovací volné zaniká. Provozování takové činnosti bez příslušného oprávnění je pak přestupkem, za který lze uložit pokutu.

Bude existovat nějaký registr a získám po složení zkoušek nějaký certifikát, kterým se můžu klientům prokázat?
Do dnešního dne není povinností realitních zprostředkovatelů být členem nějaké komory. Každý si však může v živnostenském rejstříku ověřit, zda konkrétní realitní zprostředkovatel má oprávnění pro poskytování realitního zprostředkování. Po složení zkoušek odborné způsobilosti získá absolvent takové zkoušky doklad profesní způsobilosti se státním znakem.

Jak se stát realitním makléřem? Pokud chci začít podnikat jako realitní zprostředkovatel, co musím udělat?
Tím, že se nově jedná o vázanou živnost, jsou na zprostředkovatele kladeny větší nároky. Kromě podmínky splnění požadovaného stupně vzdělání či délky praxe nebo složení zkoušky odborné praxe, jsou realitní zprostředkovatelé povinni být pojištěni s minimálními limity uvedenými v zákoně.

Jaké zkoušky musím jako realitní zprostředkovatel podstoupit a komu musím složení zkoušky doložit?
Pro získání živnosti vázané “Realitní zprostředkování” je nutná podmínka vzdělání, nebo podmínka nižšího vzdělání a současně praxe v oboru nebo podmínka profesní kvalifikace (složení zkoušky odborné způsobilosti). V posledně jmenovaném případě je nutné splnění této podmínky doložit příslušnému živnostenskému úřadu k žádosti o vydání živnostenského listu na živnost “Realitní zprostředkování”.

Kdo vykonává dozor nad realitním zprostředkováním?
Kontrolu nad dodržováním povinností vyplývajících ze zákona o realitním zprostředkování vykonávají obecní živnostenské úřady. Ve věcech týkajících se pojištění realitního zprostředkovatele pak vykonává kontrolu Ministerstvo pro místní rozvoj.

Mohou realitní zprostředkovatelé poskytovat úschovy peněz v rámci prodeje?
Realitní zprostředkovatelé mohou poskytovat úschovy v rámci prodeje, ale pouze na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině, a to za přísných podmínek stanovených zákonem, zejména ohledně účtu úschovy, nakládání s prostředky na něm a informační povinnosti bance, u níž je účet úschovy veden.

Jaké jsou nově podmínky pro smlouvu o zprostředkování mezi mnou jako realitní kanceláří/makléřem a klientem, který prodává nebo kupuje nemovitost?
Nově se u smlouvy o realitním zprostředkování vyžaduje písemná forma a současně jsou zákonem upraveny její podstatné náležitosti, zejména označení předmětu převodu, výše kupní ceny či nájemného a výše provize, vč. způsobu její úhrady. Dále je například zprostředkovatel povinen informovat o všech vadách předmětu převodu (např. vypsat všechny zástavní práva, věcná břemena, užívací práva, že není k předmětu převodu přístup, není tam voda apod.). Taktéž musí realitní zprostředkovatel zájemci předat výpis z katastru nemovitostí, ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.

Co nesmí smlouva se zájemcem o koupi nemovitosti obsahovat?
Smlouva o zprostředkování nemůže obsahovat povinnost zájemce uzavřít kupní smlouvu (nebo smlouvu o smlouvě budoucí). Toto by mělo být možné řešit tím, že vznik nároku na provizi vznikne vytvořením příležitosti uzavřít kupní smlouvu (zájemce ji nemusí využít, ale nárok na provizi vznikne).

Jak se mění podmínky pro složení zálohy na koupi nemovitosti?
Pokud je ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než 2/3 celkové ujednané provize. S některými klienty tuto situaci řešíme tak, že zbývající část předpokládané provize je složena do úschovy a po splnění sjednaných podmínek se vyplatí zprostředkovateli.

Pokud jste nenašli odpověď na vaší konkrétní otázku k novému zákonu o realitním zprostředkování, neváhejte nás kontaktovat prostřednictvím našeho online systému pro právní poradenství eAdvokacie nebo si s námi domluvte schůzku v kanceláři v Praze, napsat nám můžete na email kancelar@eadvokacie.cz nebo zavolat na +420 233 375 542.

04.09.2020
autor: Kamil Žylka