Daň z příjmu fyzických osob - prodej nemovitosti

V tomto krátkém příspěvku bychom rádi shrnuli podstatné aspekty, které souvisí s daní z příjmu fyzických osob a prodejem nemovitostí.

Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu jako takzvaný ostatní příjem, který je uveden v ustanovení § 10 zákona o dani z příjmů. Avšak ne z každého prodeje nemovitosti bude nutné platit daň z příjmů, neboť zákon o dani z příjmů velkou část převodů nemovitostí od daně osvobozuje.

Od daně z příjmů fyzických osob jsou osvobozeny tyto převody nemovitostí:
1. Příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
2. Příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, nebo spoluvlastnického podílu a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší než 2 roky, bude osvobozen v případě, že prodávající použije prostředky získané z prodeje na uspokojení své bytové potřeby (nejčastěji na koupi jiného rodinného domu nebo jednotky).
Výše uvedená osvobození se ale neuplatní v některých případech, a to především když nemovitost byla součástí obchodního majetku prodávajícího a také v případech budoucího prodeje nemovitosti, když k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo ve lhůtě do 2 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. 3. Dále je osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let. V případě nabytí nemovitého majetku děděním od příbuzného v řadě přímé (např. rodiče, prarodiče a děti) nebo od manžela se do pětileté doby započítává i doba, po kterou tito příbuzní nemovitost vlastnili. Do pětileté doby se také v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu započítává doba, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav.

Toto osvobození se však nevztahuje na následující situace:
- příjem z prodeje nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku,
- budoucího prodeje nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,
- budoucího prodeje nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,
- a prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby.

Na závěr je nutné poznamenat, že v případě pokud příjem z prodeje nemovitosti nebude osvobozen podle výše uvedených pravidel, bude tento příjem pro základ daně snížen o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. U nemovitostí je tedy tímto výdajem cena, za kterou prodejce nemovitost nabyl a pokud ji nabyl bezúplatně, bude výdajem cena určená podle zvláštního zákona o oceňování majetku. Prodávající, který prodá svojí nemovitost levněji než ji nabyl, tedy nebude muset z prodeje nemovitosti platit daň z příjmů.

Mgr. Ondřej Bahník

Příspěvek byl původně publikován v Realitním magazínu České Spořitelny.

08.10.2014
autor: Ondřej Bahník